新政“满月”下的郑州楼市:购房者信心受挫 新房市场恢复不足

2022-04-18
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“3月上半月还行,市场挺火热;下半月以来有些平淡,尤其是‘清明节’假期期间,看房的人挺多,但真正买的不多。”刘新表示。

不同于冷淡的新房市场,郑州二手房市场有一定回暖。郑州市金水区国基路某房产经纪人对记者表示,这一个多月来看房的人明显增多,“我所在的片区比较一般,成交量变化不大;热门片区一天能成交十几套。”

面对楼市持续低迷,今年3月份以来郑州多次纾困:没有官宣但实际已执行中的“取消二手房交易20%差额税”、房贷利率降到近年最低,以及被称为本轮调控以来一二线城市中最大力度的“18条”楼市新政等。

如今各项利好政策已施行一月有余,从市场效果来看有喜有忧。新房方面,相比2月份成交量有所回升,但整体延续去年下半年市场表现,未现“小阳春”景象;二手房方面,市场有一定回暖,呈现出量价齐升走势。

有机构数据统计,3月,郑州新房成交量9680套,环比2月增加53.07%,同比去年下降59.95%,不及去年四季度平均水平;且进入4月,成交量有下降趋势。二手房方面,成交5273套,比2月份增加57%,较去年同期上涨22.51%。另外,从中国房地产指数系统百城价格指数来看,3月,郑州新建住宅价格环比下跌0.27%,二手住宅价格环比上涨0.06%。

全国性布局的某企业郑州区域负责人表示,新施实施以来郑州二手房市场有一定改善,但起色不明显;融资方面,金融委(国务院金融稳定发展委员会)纾困动作下各省人行和住建厅都有推动,但在地方还没有实质性进展。

市场信心正逐步恢复

看房的人明显多了,成交量也上来了。”3月以来,记者走访郑州市区多个楼盘发现,相比2月售楼处的普遍冷清,进入3月部分售楼处开始重现热闹景象,尤其是一些优质项目。

位于郑州市金水区的某城改项目,因位置较好、周边配套完善及优质教育资源加持,颇受购房者青睐。记者在该项目了解销售情况时发现,售楼处大厅洽谈区有六七组购房者在咨询。

该项目销售人员告诉记者,新政出台后看房的人,还有电话、微信咨询买房的人明显多了起来,虽然平日人流量一般,但周末人气很旺。上周日(4月10日),记者再次来到该项目售楼处探查,在现场停留的1个多小时看到,大厅里一直虚无坐席。

“3月份,我们任务完成了118%。”上述项目销售人员称。

与上述项目相比,同片区另一项目售楼部则显得人气一般。4月9日,记者在该项目售楼处停留的一个多小时里看到,最多有六七组购房者看房,洽谈区有一半座位是空的。“现在这里有几套特价房,价格上比之前便宜600元/平方米左右,非常适合入手。”该项目一位销售人员表示。

刘新告诉记者,新政发布当天他和同行们非常激动,认为郑州房地产市场终于要迎来春天,但从这1个多月市场情况来看,效果并不理想。在他看来,新政后高端楼盘市场不错,比如高铁站片区某项目,还未开盘人群便已簇拥而上,但刚改刚需楼盘市场一般。“主要是很多购房者对收入没信心,对新房能否交付没信心,对房价没信心。”

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静接受记者采访时表示,从政策效果来看,政策出台后新房访客量增加,特别是核心优质项目去化有所好转。据初步统计,3月各周度成交规模有所提升,在2月低基数下,3月周均成交面积较2月周均成交面积增长5成左右,但相比去年年中水平,成交规模尚有一定距离。

新政对新房成交刺激有限,政策调整后仍有一定观望情绪,房企风险、资金流转、利率差异、疫情反复等多方面因素,使郑州新房市场回暖不及预期,但在政策持续强激励下,市场信心正在逐步恢复。

二手房交易有一定回暖

新房未及预期相比,郑州二手房交易有一定回暖。

现在买房时机特别好,20%差额税取消,且利率又是这几年最低(4.9%),市场有一定回暖。”郑州市郑东新区一房产经纪人对记者表示。

记者注意到,他所说的“20%差额税取消”并没有政府发文,但通过与多名房产经纪人和相关机构求证后得知,3月以来确已实施。

自2015年1月1日开始,郑州“非满五唯一住宅交易时需缴纳差额税费,以一套原价100万元、现价200万元住宅计算,按照此前政策,交易需要缴纳20万元个税;调整后,可以自主选择按全额1%征收,即2万元,交易税额大大降低。

受20%差额税取消影响,一些次新小区房东直接涨价。如位于郑州市金水区的安和文苑小区,在某房产平台上,一套房源于去年9月挂牌,售价380万元;挂牌后多次降价,到12月时已降至345万元。今年3月初,则直接涨价30多万元,售价385万元。

不过,也有着急出售降价的业主。郑州市中原区一位房产经纪人告诉记者,一房源此前挂牌价为210万元,3月初降到了190万元,很多客户来看房。

成交量上看,郑州市金水区一房产经纪人表示,3月仅周末两天,公司平台在金水区就成交300套二手房,此前最多成交十几套。

以前,郑州楼市基本以新房销售为主,约占到7成,二手房成交一直较弱。尤其是去年,因利率高、放款周期长,导致二手房销售遇困。随着今年各项利好政策出台,咨询买房、卖房客户明显增多,市场也活跃了。”上述郑东新区某房产经纪人表示。

郑州楼市新政发布后,二手房市场持续修复,3月周度成交和带看量已经恢复至2021年五六月水平,3月前两周周均带看量较2021年12月周均提升38%,周均成交较2021年12月提升70%,较1-2月周均(剔除春节周)提升1.6倍,表明新政之下客户预期开始好转,观望情绪有所缓解。

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