港资房企内地迂回术:收缩战线 抱团拿地开发

2019-06-11
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近年来,众房企争夺市场正酣之际,港资房企在内地的发展已出现明显转向。

  《中国经营报》记者了解到,在市场竞争升温,以及楼市调控收紧的背景下,包括长实集团、新世界(6.950, 0.08, 1.16%)中国、恒基兆业、九龙仓集团等港资房企在内地的销售均不同程度出现增长放缓甚至持续下滑的境况。

  一方面,不少港资房企不断出售内地资产,把市场战线收缩至一二线核心市场。另一方面,新世界中国、恒基兆业等港资房企近年也在不断开拓新的发展路线,通过合作或者收购的形式获取项目以及开发项目。

  受访业内人士表示,港资房企市场扩张不及内地房企,主要是港资房企自身慢周转开发模式不如内地房企的快周转开发模式,加上愈发严厉的楼市调控也对港资房企限制颇多。而在目前行业下行调整期中收购较好的项目,是港资房企扩张市场的机遇。

  行业掉队

  经过行业的高速发展阶段后,快速扩张的内地房企不断崛起,昔日曾引领内地房地产市场的港资房企逐渐退居行业身后。

  据第三方研究机构克而瑞发布的《2018年中国房地产企业销售TOP200排行榜》,九龙仓集团、新世界中国等港资房企排在百名之外,而位居前列的内地房企,则多是与香港一水之隔的粤系房企。

  对于港资房企市场扩张不及内地房企的原因,深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉对记者分析:“港资房企多是慢周转的开发模式,而内地房企多是快周转开发模式。这几年三四线市场出现火热的时候,内地房企纷纷进入,而港资房企也不愿意涉足这些市场。”

  另外,李宇嘉指出,限价、限售等楼市调控政策以及土地出让环节上的各种各样要求,也对港资房企在内地市场扩张有所限制,也与港资房企自身的发展理念存在相悖的情况。

  与内地房企销售规模近年不断攀升相反的是,长实集团、恒基兆业、新世界中国、九龙仓集团等港资房企在内地的销售业绩呈现下滑趋势。

  长实集团2017年内地销售金额为296亿港元,对比2016年的359亿港元下跌18%;2018年销售金额持续下降,仅为221亿港元,降幅扩大至25%。土地储备也出现持续减少的情况,长实集团2016年、2017年和2018年的土地储备分别为1161万平方米、994万平方米、892万平方米。

  九龙仓集团在内地的销售金额同样持续下滑。2018年,其全年应占已签约销售额为228亿元,虽然较目标销售金额增加了4%,但对比2017年的253亿元,下降10%,2017年的下降幅度为19%。在2019年,九龙仓集团仅将年度销售目标定为180亿元。其内地物业的土地储备在2018年为370万平方米,对比2017年的390万平方米有所减少。

  自2016年退市后,新世界中国依旧是新世界发展在内地运营房地产业务的平台,从新世界发展财报来看,新世界中国2017财年(截至当年6月末的一年)内地销售金额为162亿元,2018财年为162.2亿元,并无明显增长,内地土地储备则由2017财年的820万平方米降至700万平方米。

  相比其他港资房企,不管是销售金额还是土地储备,较早进入内地市场的恒基兆业的市场规模都要小一些,其2017年内地销售金额为82亿港元,在2018年则降至54亿港元,降幅为34%,年度销售规模并未突破百亿元。土地储备同样较少,2017年为329万平方米,2018年降至297万平方米。

  出售资产

  内地房企四处开疆拓土之际,多数港资房企则选择出售资产收缩内地市场布局版图。

  日前,长实集团出售资产传闻再引热议,有报道称长实集团计划出售上海地产项目“高·尚领域”,项目估值约200亿元,而长实集团回应称收到出价并不意味着要出售项目。

  长实集团近年资产腾挪动作接连不断,一边大举挥金推进能源、基建等多元产业,一边也在密集出售内地房地产商业资产。2015年,长实集团将持有重庆大都会广场的权益售予汇贤产业信托,获利13.66亿港元。2016年,长实集团出售上海世纪汇广场50%权益,获利69.89亿港元。在2017年,长实集团再次将位于重庆和成都的两家酒店权益售予汇贤产业信托。值得一提的是,汇贤产业信托是长实集团旗下房地产投资信托基金平台。

  事实上,将资产溢价出售外人,或将资产转移至旗下平台,与长实集团自身审慎投资、注重投资回报的发展原则密切相关。长实集团在年报中坦承,未来发展方针将以提高盈利质素及提升资产价值为原则。

  在退市之前,新世界中国在2015年底以135亿元将多个内地项目售予恒大地产。彼时,新世界中国表示,此次出售项目有助于改善公司现金流及巩固财务状况,降低集团在二三线城市及毛利率较低项目的投资,将资源集中核心城市发展中型物业项目。

  恒基兆业出售内地项目的动作亦不少。2016年12月,恒基兆业以32.61亿港元转让北京恒基中心商场及车位的投资公司权益。在2017年3月,恒基兆业先是以19.46亿港元将广州芳村尚待拆迁及清理的地块出售予碧桂园。随后,恒基兆业又低调以86亿港元向富力地产转让若干公司的权益,这些公司分别持有恒基兆业9个位于广州、沈阳、大连等地区的项目,原可建楼面面积共约362万平方米。

  恒基兆业出售项目权益与近年调整发展策略有着一定关联。按照规划,恒基兆业密切关注粤港澳大湾区的投资机遇,同时继续加强与内地房地产开发商合作发展住宅项目。另外,在物业投资方面,恒基兆业主要发展甲级写字楼商业项目。

  抱团前行

  近年,内地房地产市场竞争不断升温,内地房企通过高周转、高土储等模式迅速抢占市场。另一方面,多数港资房企也开始通过各种形式获取土地资源,或选择合作开发的形式规避市场风险。

  5月28日,有“四叔”之称的李兆基最后一次以恒基兆业董事会主席的身份出席股东大会,此后集团将由其两个儿子李家杰、李家诚掌管。而在同日,恒基兆业耗资30.2亿元竞得北京朝阳区地块,溢价率为23.3%,楼面价达6.9万元每平方米。

  从最近两年的项目操作来看,恒基兆业热衷于与内地房企合作开发项目。在2017年和2018年,与恒基兆业合作开发项目的内地房企包括万科、绿地、碧桂园、旭辉控股、华润置地等品牌企业。其中,不少合作项目是由恒基兆业此前竞得。在2018年,恒基兆业以4.2亿元的代价向北京鸿坤集团取得深圳南山区一个城市更新项目的50%权益。

  九龙仓集团则是较为谨慎,在内地的拿地动作甚少。2018年,九龙仓集团、建发国际以及恒基兆业共同开发一幅位于广州白云区的住宅用地。该地块由建发国际在2018年初以40.2亿元获得。


  打包出售多个三四线城市项目后,新世界中国对于内地市场已有不同的发展策略,其在2018年11月发布最新品牌,将聚焦具有增长潜力的一二线城市。2017年,新世界中国先是以21亿元拿下广州增城区地块,建筑面积约25万平方米,计划打造大型的商住综合体。而在新品牌发布不久后,新世界中国以47.8亿元的价格竞得广州地铁番禺区汉溪商住地块65%股权,该项目建筑面积约29万平方米。

  近日,记者走访番禺区汉溪地块了解到,目前工地正处于施工状态,虽然长满杂草的地块依然平整,工作人员也不多,但已有一些大型机械正在作业。

  对于港资近年在内地的发展变化,同策集团首席分析师张宏伟告诉记者:“港资房企毕竟是境外企业,相比而言,对区域市场的熟悉程度肯定不如深耕本土的内地房企,港资房企一般会通过合作的形式去开发项目。”

  同时,张宏伟指出,从2018年下半年到2020年上半年,这段时间段整个房地产市场仍然会处于一个持续的下行调整期,一些资金面比较紧张的企业可能会出售项目股权,“这个时候,港资房企也会乐意去收购比较好的项目资产,这也是港资房企在行业下行调整期谋求发展的一些好机会。”

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