三四线库存由降转升,同比连增6个月

2019-05-30
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5月29日,上海易居房地产研究院发布前4月《中国百城库存报告》。报告指出,城市住宅库存为取得预售许可证但没有出售的住宅项目,包括期房和现房。

截至2019年4月底,易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量为45217万平方米,环比增长0.5%,同比增长4.2%。观察历史数据,2018年9月份以来,百城住宅库存一改此前持续下降的态势,开始步入上行通道。当然2019年2-3月份,住宅成交行情好于预期,这使得百城库存出现了下降。但4月份出现了小幅反弹。

截至2019年4月底,一、二、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2876、22155和20186万平方米,环比增速分别为2.8%、-0.6%和1.4%,同比增速分别为34.6%、-1.5%和7.6%。通过上述数据不难看出,一线城市和三四线城市的库存拉升态势较明显。其中,一线城市近期供应节奏明显加快,体现了补库存的导向。三四线城市近六月的库存明显攀升,自2018年11月份以来同比连增六个月。三四线楼市步入降温通道,或使得库存去化压力重新增加。

根据库存五分法概念,100个城市中,消化周期在36个月以上的有3城,包括三亚、漳州和大厂。消化周期在36-18个月的有11个城市,包括厦门、香河等城市。消化周期在18-12个月的有33个城市,包括兰州、无锡等城市。消化周期在12-6个月的有42个城市,包括景德镇、西安等城市。消化周期在6个月以下的有11个城市,包括马鞍山、日照等城市。此类城市不同消化周期,对应了不同的楼市行情和拿地机会。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,2019年4月份全国百城住宅库存数据略有上升。从结构的角度看,一线城市虽然有所上升,但其总体规模并不大。因此百城库存上升的因素更多来自于三四线城市。三四线城市库存规模上升,说明其市场基本面正发生变化。

对于三四线城市来说,近期市场交易略有降温,这使得去化的速度有所放缓。后续要警惕库存规模继续上升导致去化周期明显扩大的风险。从去库存的角度看,部分三四线城市可以通过出台优惠的购房政策,积极引导刚需和改善型购房需求的释放。

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