“新三房”政策成楼市新风向标

2019-05-06
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  “五一”节前,深圳住建局等发布“公租房”“安居房”“人才房”建设和管理办法征求意见稿。“新三房”政策对观察未来住房长效解决机制提供一个窗口。

  阅读《深圳市公共租赁住房建设和管理办法》(征求意见稿)等3份文件可知,《办法》从规划建设,到如何分配,怎么管理等作了规定,概括而言,就是明确“谁来建、给谁住、怎么管”3个问题。

  “谁来建”包括规划、承建主体等一系列问题。其中,核心内容是规划部分。按照规划,2018年至2035年间,深圳将提供170万套住房,这些房子中,人才房、公租房、安居房和商品房的比例,设定为2∶2∶2∶4。按照比例计算,“新三房”不少于100万套。

  这个比例意味着,从供应侧角度看,未来深圳六成以上住房是“新三房”,意味着过去几十年占绝对主导地位的商品房供应体系发生变化。 增量住房方面,满足基本需求,远低于市场价的“新三房”占大头,与商品房并驾齐驱,满足不同人群住房需求。

  这个规划的背后,体现了这样一种理念,即保障基本人权之一的居住权,主要靠市场化方式难以为继。新的“国情”“市情”下,拿出公共资源来满足部分市民的住房需求,是一个方向。至于为什么是2∶2∶2∶4,规划依据是什么,估计既有对需求侧等进行评估,也有对市场现状和未来发展的考量,应该也包含一定实验性质。

  “给谁住”包括对户籍、缴纳社保年限、收入状况要求,以及如何申报、审核等一系列内容。

  从“公租”“安居”“人才”名称的界定就能看出,“新三房”主要针对难以通过市场商品房解决住房的市民。大致上,收入相对较低、工作为社会需要但收入不高、年纪相对较轻,需要过渡性解决基本居住的人群,是“新三房”供给目标。

  已经拥有一套以上住房的居民,被排除出这个范围;收入较高,有能力通过购买商品房获得更好居住条件者,也不在这个范畴。由于“新三房”总量有限,到2035年也才100万套,加之价格的巨大吸引力,其需求火爆几乎可以肯定。因此,未来“新三房”供不应求可能会持续较长时间。未来,是否增加供应,或通过其他配套措施缓解供需矛盾,需要在实践中不断总结、评估,进行调整。总之,社会发展、市民需求、公共资源供应能力等是一个动态平衡过程,只有相对科学、合理的规则,很难有绝对平衡、满意的状态,只能在实践中不断调整、完善。

  为收入较低的市民等提供大幅度低于市场价格的住房,等于公共资源“补贴”,当然体现了社会公平性的要求。同时,市场化商品房供应并存,也为满足人们对更好居住条件的追求提供通道。“两条腿”并行,兼顾公平与效率,从发展方向看,符合和谐社会建设和发展的要求,也是保持社会活力、安定的一种选择。

  “怎么管”本质上是以“公平、公正、公开”为目标,通过技术和管理手段加以实现的问题。

  公平,是规则层面是否合理、科学,人们在规则面前机会的一致性。公正,是程序层面的要求,比如,评估价格的科学性等。公开,则是操作层面的要求,即一切相关规则的制定、程序的实施,应向社会公开,征求社会意见接受公众监督等。

  “新三房”的规划、建设、分配,本质上是一个完整的社会资源分配系统。住房在个人生存成本中占据很高比例,也是一项和千家万户有关,特别是大宗的社会分配物资,相关制度既需要在实践中经受检验,也需要在实践中逐步完善


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